Você tem um imóvel e encontrou um inquilino de confiança. Tudo certo, o valor do aluguel foi combinado, a data de pagamento também. Mas aí surge a dúvida: precisa mesmo de um contrato escrito? Ou dá para deixar “de boca”, no famoso acordo verbal?
A resposta curta é: pode, mas não deve.
Embora o contrato verbal de locação seja válido juridicamente, ele abre espaço para uma série de riscos e dores de cabeça — tanto para o proprietário quanto para o inquilino. E se tem uma coisa que o mundo dos imóveis ensina é: melhor prevenir do que brigar depois.
Neste texto, vou te mostrar o que a lei diz, o que pode dar errado num aluguel sem contrato escrito e por que você deve formalizar tudo, mesmo quando há confiança.
⚖️ O que diz a lei sobre contrato de aluguel?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula os contratos de locação de imóveis urbanos, não exige que o contrato seja escrito. Isso mesmo: um contrato verbal tem validade legal e pode gerar todos os efeitos de um contrato formal.
No entanto, a própria lei prevê situações que só podem ser comprovadas com documentos. E é aí que mora o perigo.
📌 Ou seja: você pode alugar sem contrato escrito, mas vai depender de prova caso haja algum problema. E provar algo sem papel assinado é, no mínimo, arriscado.
🤝 Mas e se eu confiar no inquilino (ou no proprietário)?
A confiança é sempre bem-vinda, mas não substitui a segurança jurídica. O problema do contrato verbal não aparece quando está tudo bem — ele aparece quando a relação dá errado.
Alguns exemplos de situações comuns que ficam complicadas sem contrato:
- O inquilino atrasou o pagamento e você quer cobrar judicialmente.
- O proprietário aumentou o aluguel sem combinar nada.
- O inquilino saiu do imóvel antes do combinado, sem pagar a multa.
- O imóvel sofreu danos, e não se sabe de quem é a responsabilidade.
- Há desacordo sobre o valor do aluguel, data de vencimento, índice de reajuste ou prazos.
Sem um contrato por escrito, todas essas situações viram um jogo de “palavra contra palavra”. E quem perde, no fim, é todo mundo: tempo, dinheiro e paciência vão embora rapidinho.
🚨 Principais riscos de um aluguel sem contrato escrito
Vamos listar os principais riscos para quem aluga e para quem mora no imóvel, sem qualquer documento assinado:
👉 Para o proprietário:
- Dificuldade de cobrar valores atrasados judicialmente.
- Problemas para pedir despejo: mesmo com atraso, é mais difícil comprovar os termos combinados sem documento.
- Risco de inadimplência prolongada sem mecanismos claros de cobrança.
- Conflitos sobre reajuste de aluguel, prazo de locação, responsabilidades por danos ou reformas.
👉 Para o inquilino:
- Pode ser retirado do imóvel com pouco aviso, já que o prazo da locação não está claro.
- Fica vulnerável a aumentos abusivos do aluguel.
- Sem garantia de estabilidade, caso o proprietário queira vender ou usar o imóvel.
- Dificuldade para provar que o pagamento está em dia, se ele não for feito por meios rastreáveis.
📜 O que deve constar em um contrato de aluguel escrito?
Um bom contrato escrito evita mal-entendidos e protege os dois lados. Ele deve incluir:
- Dados do locador e do locatário (nome, CPF, endereço),
- Descrição do imóvel,
- Valor do aluguel e forma de pagamento,
- Data de vencimento,
- Prazo da locação (geralmente 30 meses),
- Garantia (fiador, caução, seguro-fiança etc.),
- Índice e periodicidade de reajuste (como IGPM ou IPCA),
- Multa por descumprimento ou saída antecipada,
- Responsabilidades de manutenção e pagamento de contas,
- Regras sobre uso do imóvel (pode sublocar? Pode ter pet?).
💡 Um contrato claro e assinado por ambas as partes evita dúvidas e é fundamental se o caso parar na Justiça.
🧾 Precisa registrar o contrato em cartório?
Não. O contrato de aluguel não precisa ser registrado para ter validade. Ele só precisa estar assinado pelas partes, com testemunhas — o que já dá segurança jurídica suficiente.
Mas se você quiser registrar, especialmente quando o contrato for superior a 30 meses, pode ser útil para reforçar a proteção do inquilino ou garantir a prioridade em caso de venda do imóvel.
👨⚖️ E se eu já aluguei sem contrato? O que fazer agora?
Se você está com um contrato verbal em andamento, o ideal é formalizar o quanto antes. Isso pode ser feito de forma simples:
- Elabore um contrato com os termos já combinados,
- Peça para o outro lado assinar,
- Adicione duas testemunhas (isso dá força jurídica),
- Guarde as cópias assinadas.
Se a outra parte não quiser assinar, redobre os cuidados:
- Mantenha todos os pagamentos documentados (transferência, recibos, etc.),
- Guarde mensagens, e-mails ou prints de conversas com os principais acordos,
- E, se possível, procure orientação jurídica para se proteger.
✅ Conclusão
Alugar sem contrato escrito é possível, mas extremamente arriscado. Mesmo quando há confiança, o papel assinado é o que garante segurança para os dois lados. Afinal, contrato bom não é o que protege contra a pessoa — é o que protege contra o problema.
Se você é proprietário, inquilino ou pensa em investir em imóveis para renda, não pule essa etapa. Um contrato claro e bem feito evita conflitos, economiza dinheiro e preserva relações.
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