Muita gente vive, compra, vende ou aluga imóveis sem saber que existem pendências legais, sem saber se é um imóvel regularizado — e isso pode virar uma grande dor de cabeça, principalmente na hora de vender, financiar ou até mesmo resolver uma herança.
E não estamos falando apenas de grandes construções ou imóveis comerciais. Casas, apartamentos e até terrenos residenciais podem estar irregulares, mesmo que pareçam “certinhos” por fora.
Neste texto, você vai entender:
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O que caracteriza um imóvel irregular
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Quais são os riscos de manter essa situação
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Como regularizar e evitar problemas futuros
O que é um imóvel irregular?
Um imóvel é considerado irregular quando não está devidamente registrado ou legalizado junto à Prefeitura ou ao Cartório de Registro de Imóveis.
Um erro comum é achar que ter escritura significa que o imóvel está regular. Mas escritura e matrícula registrada são documentos diferentes — e ambos são essenciais.
Exemplos comuns de irregularidades:
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Imóvel sem escritura pública
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Escritura sem registro no cartório
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Construções feitas sem aprovação da Prefeitura
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Reformas não averbadas na matrícula
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Terreno ainda no nome de terceiros (pais, avós, antigos donos)
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Compra por contrato de gaveta, sem registro oficial
Quais os riscos de manter um imóvel irregular?
Você pode até morar tranquilamente por anos, mas os problemas aparecem quando é necessário formalizar qualquer transação. Veja os principais riscos:
1. Dificuldade para vender
Sem matrícula registrada, o imóvel não pode ser vendido com segurança — o que afasta compradores e inviabiliza financiamentos.
2. Impossibilidade de financiar ou usar como garantia
Bancos exigem matrícula atualizada em nome do proprietário para conceder crédito ou refinanciamento.
3. Herança travada
Se o imóvel estiver no nome de alguém falecido ou não tiver sido transferido corretamente, o inventário pode se arrastar por anos.
4. Multas e embargos
Construções não regularizadas podem ser alvo de fiscalização, gerando multas, embargos ou até ordens de demolição.
5. Desvalorização do imóvel
Imóveis irregulares têm valor de mercado reduzido — o risco jurídico afasta interessados ou força propostas muito abaixo do esperado.
Quando é necessário regularizar?
Se o seu imóvel se enquadra em qualquer uma dessas situações, é hora de regularizar:
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Foi construído ou reformado sem aprovação da Prefeitura
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Não possui escritura pública
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Possui escritura, mas não foi registrada
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Está em nome de terceiros ou de pessoas falecidas
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Faz parte de um terreno maior sem desmembramento aprovado
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Fica em área de ocupação irregular ou loteamento não legalizado
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Foi adquirido por contrato de gaveta
Atenção: pagar IPTU e morar há anos no imóvel não substitui a regularização.
Como regularizar um imóvel?
O processo depende do tipo de pendência, mas geralmente envolve:
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Verificar a matrícula no cartório
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Se não houver matrícula em seu nome, é preciso lavrar a escritura pública e registrá-la.
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Atualizar a matrícula
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Reformas e ampliações devem ser refletidas na matrícula, após aprovação do projeto pela Prefeitura.
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Regularizar construção sem alvará
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É necessário procurar a Prefeitura e verificar se a obra pode ser regularizada, mediante taxas e apresentação de plantas.
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Desmembrar ou individualizar o terreno
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Se o imóvel faz parte de um lote maior, é preciso aprovar o desmembramento junto aos órgãos competentes.
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Formalizar herança ou doação
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Se o imóvel está em nome de pessoa falecida ou foi doado sem registro, é necessário realizar o inventário ou escritura de doação e efetivar o registro.
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Dica: procure um advogado especializado ou um despachante imobiliário para orientar cada etapa — cada município tem regras específicas.
Vantagens de ter o imóvel regularizado
Regularizar não é só resolver um problema — é valorizar o seu patrimônio. Veja os benefícios:
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Segurança jurídica
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Facilidade para vender ou financiar
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Valorização do imóvel no mercado
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Tranquilidade em caso de herança
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Redução de riscos com órgãos públicos
Conclusão
Muita gente descobre que seu imóvel é irregular só quando precisa dele para algo importante — e aí os problemas começam.
Regularizar pode parecer complexo, mas com a orientação certa, o processo se torna viável e traz paz para você e sua família.
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Agora é o momento de resolver — antes que vire problema.
