Regularização de Imóveis
Quando a regularização é necessária
- Imóvel sem matrícula ou com cadeia de transmissão incompleta.
- Área divergente entre matrícula, projeto e realidade da obra.
- Construção não averbada ou falta de habite-se com impacto em financiamento e venda.
- Promessa de compra e venda sem escritura por recusa do vendedor.
- Partilhas pós inventário ou divórcio que exigem atualização registral.
Principais soluções
- Usucapião judicial e extrajudicial com prova de posse qualificada, planta e ART.
- Retificação de área para corrigir medidas, rumos e confrontações, com anuência de confrontantes quando aplicável.
- Adjudicação compulsória para converter promessa em propriedade quando há recusa injusta de outorga.
- Averbações de construção, demolição, desmembramento, unificação e mudança de denominação de logradouro.
- Instituição e especificação de condomínio com convenção, frações ideais e regularização de unidades autônomas.
- Abertura de matrícula e saneamento da cadeia dominial com coleta de certidões e atos preparatórios.
Como trabalhamos
- Diagnóstico registral análise da matrícula, ônus, histórico e eventuais pendências urbanísticas e fiscais.
- Plano jurídico e técnico definição da via adequada e mobilização de planta, memorial e ART quando necessário.
- Protocolo e condução do procedimento no cartório ou no judiciário com gestão de exigências.
- Registro final e atualização cadastral em prefeituras, secretarias fazendárias e concessionárias.
Documentos e informações úteis
Via de regra, solicitamos: matrícula e certidões atualizadas, documentos pessoais das partes, contratos e recibos, planta e memorial descritivo quando pertinentes, comprovantes de IPTU ou ITR, CCIR e CAR para imóveis rurais, além de certidões fiscais e negativas exigidas no procedimento. O checklist final é personalizado após o diagnóstico.
Benefícios da regularização
- Segurança jurídica para venda, financiamento e locação.
- Valorização do ativo com documentação apta a due diligence.
- Redução de riscos de nulidade, litígios e exigências futuras.
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Perguntas frequentes sobre Regularização de Imóveis
1) Quando é necessária a regularização do imóvel?
Quando há ausência ou inconsistência registral (sem matrícula, cadeia dominial quebrada), área divergente, construção não averbada, pendências urbanísticas/fiscais ou necessidade de registrar a propriedade (usucapião, adjudicação, partilhas pós inventário/divórcio).
2) Qual a diferença entre retificação, desmembramento e remembramento?
Retificação corrige medidas, rumos e confrontações da matrícula. Desmembramento divide uma área em lotes com novas matrículas. Remembramento une áreas contíguas em uma matrícula única. Cada ato tem requisitos técnicos e anuências específicas.
3) Construí e não averbei. Consigo vender ou financiar assim mesmo?
Em geral, bancos e compradores exigem matrícula atualizada. Normalmente regulariza-se primeiro na prefeitura (habite-se/regularização), depois averba a construção no cartório com planta, memorial e documentos fiscais.
4) Em quais casos cabe usucapião extrajudicial no cartório?
Quando há posse mansa e pacífica pelo tempo legal, com planta e memorial assinados (ART/RT) e anuência de confrontantes e do titular registral. Sem anuência ou havendo conflito, costuma-se migrar para a via judicial.
5) O que é adjudicação compulsória e quando utilizar?
É a via para converter promessa de compra e venda em propriedade quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura e o comprador já cumpriu sua parte. Pode ser judicial ou, em hipóteses cabíveis, extrajudicial, conforme a documentação.
6) Quais documentos, prazos e custos são mais comuns na regularização?
Via de regra: matrícula e certidões atualizadas, documentos pessoais, planta e memorial (quando exigidos), certidões fiscais, IPTU/ITR, contratos/recibos. Prazos e custos variam por cartório, município e complexidade técnica (emolumentos, taxas, laudos/ART/RT). Um diagnóstico inicial define etapas e estimativas.
Dica: clique em cada pergunta para abrir/fechar a resposta.
